土地の時効取得

 「飲み屋のつけは、1年で時効」では、一定の期間、権利を行使しなかった場合に権利を失ってしまう消滅時効のことに少し触れました。消滅時効には、飲み屋のつけのように1年の消滅時効のものもあれば、私人間のお金の貸し借りのように10年の消滅時効のもの、地上権(借地権より強力な土地利用権のこと)の場合には、地上権者がこれを使用しないで20年以上経つとの時効によりその権利を失うもの等、様々です。
 ここでは、一定の期間の経過により、土地等を取得できる取得時効について説明を加えてみましょう。
 消滅時効には、1年から20年とたくさんあります。その理由としては、例えば、飲食代金については1年間に何万、何十万という請求相手が生じるので、1年経過するともう請求できないとして処理してしまったほうが社会のニーズにあうという思われるからです。
 取得時効期間については、10年のものと20年のものの2種類しかありません。これは、他人の物に対して一定期間、占有を継続していた者にその所有権等を与えようとする取得時効では、最低でも10年という期間を置かないと、社会の法的安定性の確保がはかれないからです。
民法第162条
@二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権ヲ取得ス
A十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

民法第163条
所有権以外ノ財産権ヲ自己ノ為メニスル意思ヲ以テ平穏且公然ニ行使スル者ハ前条ノ区別ニ従ヒ二十年又ハ十年ノ後其ノ権利ヲ取得ス


取得時効のための要件
@自主占有であること
 民法第162条には、「所有の意思をもって占有した者」が時効取得ができると規定していますが、これを自主占有といいます。

 占有というのは、ある物をもっている状態のことをいうのですが、土地の場合には、耕作するであるとか、その土地上に建物を立てて使用しているとか、いずれも土地の占有となります。

 しかし、美田さんの土地を川田さんが賃借して、この上に川田さんが建物を立てて住んでいる場合、この場合も川田さんは土地を占有している事になるのですが、このときの占有は、他主占有といいます。これは、川田さんは占有している土地が自分のものではなく、美田さんの土地である事を認め、美田さんに賃料を支払っているのですから、川田さんの土地の占有は所有の意思をもった占有「自主占有」ではないのです。

 所有権の時効取得が成立するためには、物の自主占有を10年ないし20年間継続しなければなりません。

 自主占有の要件である「所有の意思」というのは、外形的に判断されています。土地に塀や囲いを作ったり、自分で購入した樹木等を植えたりする事など、様々です。
A善意・悪意・無過失・有過失とは
 民法第162条第1項を「悪意20年」(正確には悪意又は有過失となる)の時効取得、第2項を「善意10年」(正確には善意かつ無過失となる)の時効取得といっています。

 いったい、善意・悪意とか、無過失・有過失というのはどんな意味の事をいうのかということですが、これが時効取得で一番難しいところでしょう。

 善意・悪意というのは、善いとか悪いとかという問題ではなく、「不知」(ある事を知らない)か「知」(ある事を知っている)かという、認識の問題なのです。

 物を占有し始めた人が、その占有の最初の時点で、その物が他人の物であるという事を知っていたとすると「悪意」、他人の物だと知らなかったとすると「善意」ということになるのです。そして、善意かつ無過失とは、他人の物だとは知らなかった(善意)ことにつき過失がなかった(無過失)であったということです。

 一例をあげてみると、土井さんから小原さんが土地を購入したのですが、実際にはこの土地は向井さんの物だったとします。小原さんとしては、本当に土井さんの所有物であると信じて買ったとすれば、小原さんは善意です。しかし、売買契約に先立って、その土地の登記簿謄本を取得していれば、謄本上は、向井さんの名義になっており、土井さんの所有物ではないことがすぐに分かったはずだとすると、小原さんは、有過失となってしまいます。

 登記簿を見なかったという事は、土地のような高価な物の売買契約をする時には大きな手落ち(有過失)になるということです。
 司法書士は、長年、不動産取引の場に立会い、人・物・意思の確認をしてまいりました。つまり、売主・買主の確認、不動産の確認、売買契約をするという意思の確認等の作業を不動産の取引の場でおこない、他人のものを売買するというようなことのないよう、不動産を間違える事のないよう取引の安全を担保しているのです。
 なお、右の20年の時効取得のときは、悪意又は有過失とされていますが、これは、悪意ならそれだけで20年、善意でも有過失なら20年という意味になります。もっとも、民法第162条や第163条には、所有の意思、平穏、公然などいろいろの条件がついていますが、実は、これらはあまり重要な要件ではないのです。民法第186条を見てください。
民法第186条
 @占有者ハ所有ノ意思ヲ以ッテ善意、平穏、且公然ニ占有ヲ為スモノト推定ス
 A前後ノ両時ニ於テ占有ヲ為シタル証拠アルトキハ占有ハ其間継続シタルモノト推定ス
 この条文は、大変便利なもので、物を占有している人は、「所有の意思をもって」、「善意で」、「平穏かつ公然と」、「占有を継続している」と推定されるという条文です。
 例えば、山田さんがポケットの中に5万円の入った財布を持っていたとします。もし、スリがこれをすりとったとすると、そのスリは他人の所有権を侵害したとして窃盗になりますが、財布にもお札にも山田さんの名前は書いてないのですが、なぜそれが山田さんの所有物とみなされるのかというと、山田さんが財布とお札を占有していたので、山田さんの所有物とみなされるからです。
 とにかく、民法第186条の推定が働くために、結局のところ、民法第162条、第163条においては、無過失(善意について無過失であったこと)のみが問題となるのです。

 要するに、取得時効を主張する人は、10年の占有の事実と無過失とを立証すれば10年の時効が成立し、20年の占有を立証した時は20年の時効が成立する事になるのです。


〜あとがき〜

 今回は、民法の勉強のようになってしまいました。近いうちに土地の時効取得で裁判をして所有権移転登記をした1つの事例を紹介する事にしましょう。
 
 土地の時効取得の問題は、時として訴訟に発展する事があります。ご自分の所有している土地のことをひごろからよく管理しておくことが肝要です。境界のこともよく問題になります。土地もたくさんあって、使用していない状況であったりすると、「あの辺りに土地がある」というだけの認識しかない場合もあります。

 「あ!!そういえば」と心当たりがありましたら、法務局に備え付けの公図や登記簿謄本等を利用して正確な所在をつかみ、現場に足を運んで見ることも必要なのかもしれません。

 無権利者でも、20年間占有をすれば、土地を時効取得してしまいます。気をつけたいものです。